KKO:2026:40 muistuttaa taloyhtiöitä miljoonaluokan vastuista
Korkein oikeus antoi 29.5.2026 ennakkopäätöksen KKO:2026:40, joka koski vahingonkorvaussaatavan vanhentumista. Tapauksen taustalla oli vuonna 2013 tapahtunut vakava liukastumistapaturma Keski-Suomen opiskelija-asuntosäätiön (KOAS) kiinteistöllä. Loukkaantunut nainen vaati korvauksia pysyvän työkyvyttömyyden ja tulevien ansionmenetysten perusteella.
Käräjäoikeus ja hovioikeus katsoivat KOAS olevan korvausvastuussa ja määräsivät maksettavaksi korvauksia, joiden kokonaismäärä julkisuudessa olleiden tietojen mukaan ylitti kaksi miljoonaa euroa. Korkeimmassa oikeudessa ei enää ratkaistu korvausten määrää, vaan kysymys oli siitä, olivatko vaatimukset vanhentuneet.
KKO katsoi, ettei saatava ollut vanhentunut. Vanhentuminen oli katkaistu, koska vahingonkärsijä oli esittänyt korvausvaatimuksia ja toimittanut selvityksiä, joista kävi riittävän selvästi ilmi vahingon peruste, korvausvastuullinen taho sekä vaadittujen korvausten luonne ja laajuus. Ratkaisu korostaa, että korvausvaatimuksen tulee olla yksilöity, mutta sen ei välttämättä tarvitse sisältää lopullista euromääräistä laskelmaa kaikista vahinkoeristä.
Tapauksen opit tukevat myös Asunto- ja kiinteistöalan hallitusammattilaiset AKHA ry:n, oikeusministeriön ja kiinteistöalan järjestöjen yhteistyössä julkaiseman taloyhtiöiden hyvän hallintotavan keskeisiä periaatteita. Hallituksen tehtävänä ei ole ainoastaan hoitaa juoksevia asioita, vaan tunnistaa yhtiön merkittävimmät riskit, huolehtia riittävästä vakuutusturvasta, valvoa kiinteistön kunnossapitoa sekä varmistaa, että päätöksenteon ja valvonnan tueksi on käytettävissä asianmukainen dokumentaatio.
Tapauksesta voidaan johtaa useita käytännön oppeja taloyhtiöille. Ensinnäkin hallituksen kannattaa tarkistaa vastuuvakuutuksen vakuutusmäärä. Vakavissa henkilövahingoissa korvausvastuu voi nousta miljooniin euroihin, joten vakuutusturvan riittävyys on syytä arvioida yhdessä vakuutusyhtiön tai vakuutusmeklarin kanssa.
Toiseksi taloyhtiön tulee varmistaa, että kunnossapito ja erityisesti talvikunnossapito dokumentoidaan huolellisesti. Auraus-, hiekoitus- ja tarkastustoimenpiteistä on hyvä säilyttää kirjalliset merkinnät, jotta yhtiö pystyy tarvittaessa osoittamaan toimineensa huolellisesti.
Hyvän hallintotavan mukaisesti hallituksen tulisi käsitellä riskienhallintaa ja vakuutusturvaa säännöllisesti. KKO ratkaisu osoittaa, että yksittäinen henkilövahinko voi johtaa vuosia kestävään oikeusprosessiin ja erittäin merkittävään taloudelliseen vastuuseen. Hallituksen kannattaa vuosittain käydä läpi koko vakuutuskokonaisuus, mukaan lukien kiinteistönomistajan vastuuvakuutus, oikeusturvavakuutus ja hallinnon vastuuvakuutus.