Asunto-osakeyhtiölaki muuttuu 1.10.2026 – nämä muutokset jokaisen päättäjän tulee tuntea

Eduskunnan hyväksymä asunto-osakeyhtiölain uudistus tulee voimaan 1.10.2026. Kyseessä on yksi viime vuosien merkittävimmistä taloyhtiöiden toimintaa koskevista lakimuutoksista. Uudistus selkeyttää useita taloyhtiöiden arjessa vastaan tulevia tilanteita.

Lakimuutoksen keskeisiä uudistuksia ovat:

1. Taloyhtiöiden mahdollisuudet puuttua häiriöihin ja lyhytvuokraukseen vahvistuvat

Hallintaanoton perusteita laajennetaan. Yhtiökokous voi päättää, että osakkeenomistajan hallinnassa oleva osakehuoneisto on enintään kolmen vuoden ajaksi otettava yhtiön hallintaan, jos:

—

  1. asuinhuoneiston lyhytaikaisesta vuokraamisesta aiheutuu yhtiölle tai osakkeenomistajille asuinkäytöstä poikkeavia lisäkustannuksia tai haittaa;
  2. osakehuoneistossa vietetään häiritsevää elämää;
  3. osakkeenomistaja tai muu osakehuoneistossa asuva ei noudata, mitä terveyden tai järjestyksen säilymiseksi yhtiön tiloissa on tarpeen
  4. osakehuoneiston ottamiselle yhtiön hallintaan on 5 tai 6 kohtaan rinnastuva erittäin painava syy.

Lainsäädännön muutos antaa taloyhtiöille aiempaa tehokkaammat keinot puuttua lyhytvuokrauksen ongelmatilanteisiin. Uudet hallintaanottoperusteet voivat tulla sovellettavaksi myös silloin, kun osakkeenomistajan vieraat aiheuttavat häiriötä tai vahinkoa yhtiön omaisuudelle. Terveyden säilyttämiseksi taloyhtiöllä on jatkossa paremmat keinot puuttua esimerkiksi tupakkalain mukaisen tupakointikiellon rikkomiseen.

2. Sähköinen viestintä ja tiedoksiannot yleistyvät

Yhtiökokouskutsut on toimitettava jokaiselle osakkeenomistajalle osakehuoneistorekisterissä olevaan postiosoitteeseen tai sähköpostiosoitteeseen. Hallintaanottoon liittyviä varoituksia voidaan tietyin edellytyksin antaa sähköisesti. Tämä sujuvoittaa taloyhtiöiden hallintoa.  

3. Sähköautojen latauspisteiden kustannusten jakamisesta säädetään selkeämmin

Lakiin lisätään uusi säännös, jonka mukaan latauspisteitä koskevasta uudistuksesta ja uudistustyön kunnossapidosta aiheutuvat merkittävät kulut jaetaan tasan niiden osakehuoneistojen kesken, joille uudistus tuottaa etua, ellei yhtiöjärjestyksessä määrätä muuta. Uusi säännös selkeyttää tilannetta, jossa latauspisteisiin soveltuvaa vastikeperustetta ei yhtiöjärjestyksessä ole. Yhtiöjärjestyksen määräys on kuitenkin lähtökohtaisesti ensisijainen suhteessa lakiin. 

4. Kunnossapitovastuuta täsmennetään

Laki selventää yhtiön ja osakkaan välistä kunnossapitovastuuta. Täsmennetään, että ikkunat kuuluvat yhtiön kunnossapitovastuulle kokonaisuudessaan (ulkoikkunoiden lisäksi myös ikkunarakenteen sisempi ikkuna tai ikkunat, tuuletusluukut sekä ikkunoiden rakenteet ja muut osat mm. puitteet, karmit, lasit, tiivisteet ja helat). Täsmennetään, että osakkeenomistaja vastaa osakasmuutostyön kunnossapidosta ja muutostyöstä yhtiölle myöhemmin aiheutuvista ylimääräisistä kunnossapitokuluista.

5. Osakkaan tiedonsaantioikeus laajenee

Osakkaan tiedonsaantioikeus laajenee käsittämään osakehuoneistoa koskevat asiakirjat. Jatkossa osakkeenomistajalla on oikeus saada viipymättä jäljennös yhtiöllä olevasta osakehuoneistoaan koskevasta asiakirjasta, jolla on merkitystä huoneiston käytön ja kunnossapidon tai niistä aiheutuvien kustannusten arvioinnin taikka osakkeenomistajan oikeuksien tai velvollisuuksien toteuttamisen kannalta. Jäljennöstä ei kuitenkaan saa antaa, jos se tuottaisi yhtiölle olennaista haittaa. Jäljennöksen antamisesta voidaan periä hallituksen vahvistama kohtuullinen maksu.

6. Osakehuoneiston käyttötarkoituksen muutos voi vaikuttaa myös vastikeperusteeseen ilman kaikkien osakkaiden suostumusta

Kaikkien osakkeenomistajien suostumusta ei tarvita, kun osakehuoneiston yhtiövastikeperuste muutetaan käyttötarkoituksen muutoksen yhteydessä vastaamaan samaan tarkoitukseen käytettäviin osakehuoneistoihin sovellettavaa yhtiövastikeperustetta ja muutosta kannattaa vähintään neljä viidesosaa yhtiön kaikista muista kuin muutoksen kohteena olevan osakehuoneiston omistajan osakkeista ja äänistä.

Osakkeenomistajien maksuvelvollisuus yhtiötä kohtaan voi kasvaa yhtiöjärjestyksen muuttamisen seurauksena, kun liikehuoneiston vastikeperusteesta poistetaan jokin kerroin (esim. 1,5) käyttötarkoituksen muutoksen yhteydessä asunnoksi.

Asunto- ja kiinteistöalan hallitusammattilaiset AKHA ry pitää uudistusta tervetulleena. AKHA:n edustaja on ollut mukana oikeusministeriön työryhmässä valmistelemassa lakimuutoksia. Muutokset tarjoavat taloyhtiöille aiempaa selkeämmät toimintamallit, mutta samalla ne korostavat hallitusten vastuuta. Päätösten tulee jatkossakin perustua huolelliseen valmisteluun, riittävään osaamiseen ja osakkaiden yhdenvertaiseen kohteluun.

Lainsäädännön uudistuminen lisää myös hallitusten osaamisvaatimuksia. Hallituksen on tunnettava uudet säännökset ja osattava soveltaa niitä käytännössä. Hyvä hallintotapa ei synny yksin lainsäädännöstä, vaan osaavasta hallituksesta, joka tekee harkittuja päätöksiä taloyhtiön parhaaksi.

AKHA kannustaa taloyhtiöiden hallituksia ja isännöitsijöitä perehtymään uudistukseen hyvissä ajoin ennen sen voimaantuloa. 

Asunto- ja kiinteistöalan hallitusammattilaiset AKHA ry